外國人可以在馬來西亞買房嗎？
可以，而且不用先有第二家園（MM2H）。只要房價達到當地對外國人的最低門檻，並獲得有關當局批准，外國人可以買馬來西亞大部分的住宅。如果您只有一分鐘，下面是最重要的幾條規定，後面會逐條說明。
重點整理（2026年10月）
- 買房不用特別的簽證。不用先有MM2H（馬來西亞第二家園）或任何長期准證。
- 個人或公司名義都可以。但每一次購買都要另外申請批准。
- 可以買：公寓、服務式公寓和有地住宅（附土地的房子，如排屋／連棟透天、獨立式洋房／獨棟別墅；部分州有限制）。
- 不能買：土著保留單位（保留給馬來人和原住民背景的馬來西亞人）、馬來保留地（只能由馬來人持有的土地），以及低價屋和中低價屋（當地的可負擔房屋）。
- 各州最低房價不同：吉隆坡RM100萬，雪蘭莪主要地區RM200萬。
- 申請批准要時間：一般數週至數個月。
- 外國買家的過戶印花稅一律8%。新建案（新樓盤）要到交屋（收樓）過戶時才繳。
- 將來賣房：買方一般從賣方售樓款預扣7%交給稅務局；這不是最終稅額，多扣可以申請退還，不足則要補繳。
- 買房不等於居留權。有房子不代表可以長住，居留要另外申請。
文中的RM即馬來西亞令吉，俗稱馬幣。
在馬來西亞買房，要先有第二家園（MM2H）嗎？
不用。MM2H是長期居留准證（簽證），不是買房的條件。這是我們最常聽到的誤解，也讓不少人還沒開始就打了退堂鼓。只要房子符合當地規定並獲得有關當局批准，外國人持一般護照就可以買房（買樓）。
但有兩件事要分清楚：
- 買房不帶來居留權。有房子不代表可以在馬來西亞長住。想長期居住，要另外申請馬來西亞第二家園（MM2H）等長期居留准證。
- 申請MM2H則必須買房。獲批後要在馬來西亞買房，10年內不能賣（換更高價的除外）。最低房價要看MM2H類別和買在哪裡，以較高者為準：例如銀卡是RM60萬，但買在吉隆坡就要RM100萬。
很多家庭兩件事都會做，但它們是兩個獨立的流程。
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可以用個人名義或公司名義買嗎？
個人或公司名義都可以買。不論哪一種，每一次購買都要另外獲得有關當局批准，沒有一次批准就能涵蓋日後購買的做法。
有一點常讓人意外：由外國人控股的公司，即使在馬來西亞註冊，也會被視為外國買家。在當地開公司，並不能免去申請批准或最低房價。
外國人能買什麼、不能買什麼？
大部分公寓、服務式公寓和有地住宅都可以買；土著保留單位、馬來保留地和低價屋則不能買。
| 說明 | |
|---|---|
| 可以買 | 公寓和服務式公寓；排屋、獨立式洋房等有地住宅（部分州有限制）。永久地契（Freehold）和有年限的租賃地契（Leasehold）都可以。 |
| 不能買 | 土著保留單位；馬來保留地；低價屋和中低價屋；農業用地（一般不會獲批）。 |
新的公寓建案通常會保留一部分單位給土著買家，這些單位不開放給外國人。所以挑單位時，最好先問清楚哪些是您可以買的。
各州對外國人的最低房價是多少？
要看房子在哪裡：吉隆坡RM100萬，雪蘭莪主要地區RM200萬，馬六甲和威省（Seberang Perai，檳城州在半島上的部分）的公寓則低至RM50萬。這些是外國買家的門檻，不是任何個別建案的價格。
| 州／聯邦直轄區 | 外國買家最低房價 |
|---|---|
| 吉隆坡 | RM100萬（公寓和有地住宅相同） |
| 雪蘭莪（第一、二區，即主要地區） | RM200萬；獨立地契（非分層地契）的有地住宅不開放給外國人 |
| 檳城島 | 分層地契（公寓類）RM100萬；有地住宅RM300萬 |
| 威省（檳城島對岸） | 分層地契RM50萬；有地住宅RM100萬 |
| 柔佛 | RM100萬 |
| 馬六甲 | 分層地契RM50萬；有地住宅RM100萬 |
我們只列出資料來源一致的州。吉打、吉蘭丹、霹靂、森美蘭、沙巴和砂拉越等州公布的數字互有出入，購買前請先向律師確認最新規定。各州規定也會不時調整，一切以官方最新指引為準。
買房流程是怎樣的？
外國人買房分六步：看房下訂、簽約、申請批准、等待批准、貸款付款、過戶交屋。
- 看房並下訂。選好單位後付訂金（booking fee），把單位保留下來。
- 簽買賣合約（SPA）。由您的律師處理合約和後續文件。
- 申請有關當局批准。由您的律師遞交外國買家的申請；如果是新建案，由發展商（建商）提供文件和協助。
- 等待批准。一般數週至數個月，申請費用各州不同。
- 貸款與付款。外國買家的貸款一般最高八成，視銀行和您的收入證明而定。新建案按工程進度分期付款。
- 過戶與交屋。外國買家的過戶文件（MOT）印花稅一律為房價的8%，不論房價高低。新建案要到交屋時才繳，而交屋可能是簽約幾年後的事。
全部費用請看外國人在馬來西亞買房，現金要準備幾成。人在海外？請看哪些步驟可以在海外完成。另有比較馬來西亞公民稅率（累進制，最高4%）的印花稅指南（簡體中文）。
賣房後，錢可以匯出馬來西亞嗎？
可以。繳稅後，賣房所得可以經持牌銀行匯往海外；馬來西亞國家銀行（央行）對此基本上沒有限制。下面是每個階段資金進出的方式。
買房時：請經正規銀行管道匯入購屋款，並保留每一筆匯款紀錄。同時請遵守匯出地的外匯規定。
賣房時：如果賣方不是馬來西亞公民或永久居民，買方一般從賣方售樓款預扣7%，交給馬來西亞內陸稅收局（LHDN，當地的稅務局）。這不是最終稅額：如果您實際應繳的產業盈利稅（RPGT）（賣房時對增值部分課的稅；連結為簡體中文）較低，可以申請退還差額，較高則要補繳。非馬來西亞永久居民的外國屋主，5年內出售須繳增值部分的30%，第6年起為10%。
賣房後：繳稅後的賣房所得可以經持牌銀行匯往海外。買的時候就留好每一筆單據，結算和匯款時都用得上。
三個常見迷思
「要先有MM2H才能買房。」不用。MM2H是居留准證，不是買房的條件。
「買了房就能拿到居留權。」不能。想在馬來西亞長住，要另外申請MM2H等長期居留准證。
「用公司名義買就不用審批。」由外國人控股的公司，即使在馬來西亞註冊，也會被視為外國買家，同樣要申請批准。
常見問題
可以，而且不用先有第二家園（MM2H）。只要房價達到當地對外國人的最低門檻（例如吉隆坡RM100萬），並獲得有關當局批准，外國人可以買馬來西亞大部分的住宅；土著保留單位、馬來保留地和低價屋則不能買。
不用。MM2H是長期居留准證（簽證），不是買房的條件。只要房子符合當地規定並獲得有關當局批准，外國人持一般護照就可以買。反過來，申請MM2H的人獲批後則必須在馬來西亞買房。
RM100萬，公寓和有地住宅相同，而且每一次購買都要獲得有關當局批准。其他州有各自的門檻，例如雪蘭莪主要地區為RM200萬。
一般最高八成，視銀行和您的收入證明而定。銀行對外國買家的政策經常調整，建議在決定購買前先申請貸款預先批核（預審）。
按2026年財政預算案，外國買家過戶文件（MOT）的印花稅一律為8%，不論房價高低，按成交價和市價中較高者計算。新建案（新樓盤）要到交屋（收樓）過戶時才繳。馬來西亞公民則按累進稅率繳納，最高4%。
不可以。由外國人控股的公司，即使在馬來西亞註冊，也會被視為外國買家，同樣要申請批准，也要達到最低房價。
不可以。擁有房產不代表可以在馬來西亞長住。想長期居住，要另外申請MM2H等長期居留准證。
可以。繳稅後，賣房所得可以經持牌銀行匯往海外；馬來西亞國家銀行對非居民匯出資金基本上沒有限制。買方一般從賣方售樓款預扣7%交給稅務局；這不是最終稅額，多扣的部分可以申請退還，不足則要補繳。
官方資料來源
本文提到的規定和稅費，可在以下官方網站查詢最新版本：
- 馬來西亞財政部：財政預算案：2026年財政預算案中外國買家8%印花稅的規定
- 馬來西亞內陸稅收局（LHDN）：印花稅、產業盈利稅（RPGT）和賣房時預扣7%的規定
- 馬來西亞國家銀行：外匯管理政策：資金匯入和匯出馬來西亞的規定
- 馬來西亞第二家園計劃官方網站：第二家園（長期居留）的申請條件
更新於2026年10月。規定、銀行政策和費用經常調整，每一筆交易的情況也不同。本文僅供一般參考，不構成法律、稅務、移民或投資建議，簽約前請向您的律師和銀行確認細節。本文另有簡體中文版和English version。