外国人可以在马来西亚买房吗？
可以。只要房价达到所在州的最低门槛，并获得州政府批准，外国人可以购买马来西亚的大部分住宅。如果您只有一分钟，以下是最重要的几条规则，本文后面会逐条解释。
- 买房不需要特殊签证。不需要MM2H（马来西亚第二家园计划）或任何长期准证。
- 个人或公司名义都可以。两种方式都行，但每次购买都要单独获得州政府批准。
- 可以买：公寓、服务式公寓和有地住宅（即带独立土地的联排、独栋别墅等；部分州对有地住宅有限制）。
- 不能买：土著保留单位（保留给马来人及原住民背景的马来西亚人）、马来保留地（只能由马来人持有的土地），以及低价屋和中低价屋（当地的保障性住房）。
- 各州最低价不同：吉隆坡RM100万，雪兰莪主要地区RM200万。
- 审批需要时间：一般数周至数月。
- 外国买家的产权转让印花税一律8%。新盘要到交房过户时才需缴纳。
- 将来卖房：买方一般会从卖方的房款中预扣7%交给税务局，多扣的部分可以申请退还。
- 买房不等于居留权。拥有房产并不代表可以在马来西亚长期居住，居留需要另外申请。
建议收藏：这份清单就是整篇文章的精华，下面是每一条的详细说明。
外国人买房需要MM2H吗？
不需要。MM2H是长期居留签证，不是买房的前提条件。这是我们最常听到的误解，也让很多人还没开始就打了退堂鼓。MM2H（马来西亚第二家园计划）是一种长期居留签证，并不是购房条件。只要房产符合所在州的规定并获得州政府批准，外国人持普通护照即可购买。
反过来也一样：买房并不附带在马来西亚居住的权利。如果您想长期居住，需要另外申请MM2H等长期准证（即长期居留签证）。很多家庭两件事都会做，但它们是两个独立的流程。
可以用个人名义或公司名义购买吗？
个人或公司名义都可以购买。无论哪种方式，每一次购买都需要单独获得州政府批准，没有一次性的许可可以涵盖以后的购买。
有一个细节常让人意外：由外国人控股的公司，即使在马来西亚注册，也会被视为外国买家。在当地开设公司，并不能绕过审批或最低价门槛。
外国人能买什么、不能买什么？
大部分公寓、服务式公寓和有地住宅都可以买；土著保留单位、马来保留地和低价屋则不能买。
| 说明 | |
|---|---|
| 可以买 | 公寓和服务式公寓；联排别墅、独栋别墅等有地住宅（部分州对此有限制）。永久产权（Freehold）和有年限的租赁产权（Leasehold）都可以。 |
| 不能买 | 土著保留单位；马来保留地；低价屋和中低价屋；农业用地（一般不会获批）。 |
新公寓项目通常会保留一部分单位给土著买家，这些单位不开放给外国人。所以在挑选单位时，最好先问清楚哪些单位是您可以购买的。
各州对外国人的最低房价是多少？
取决于所在州：吉隆坡RM100万（RM即马来西亚令吉，俗称马币），雪兰莪主要地区RM200万，马六甲和威省（Seberang Perai，槟城州的陆地部分）的公寓则低至RM50万。这些是外国买家的门槛，并不是任何具体项目的价格。
| 州 | 外国买家最低房价 |
|---|---|
| 吉隆坡 | RM100万（公寓和有地住宅相同） |
| 雪兰莪（第一、二区，即主要地区） | RM200万；独立地契的有地住宅不开放给外国人 |
| 槟城岛 | 分层地契（公寓类分层产权）RM100万；有地住宅RM300万 |
| 威省（槟城本岛对岸） | 分层地契RM50万；有地住宅RM100万 |
| 柔佛 | RM100万 |
| 马六甲 | 分层地契RM50万；有地住宅RM100万 |
我们只列出了资料来源一致的州。吉打、吉兰丹、霹雳、森美兰、沙巴和砂拉越等州公布的数字互有出入，购买前请先向律师确认最新规定。各州规定也会不时调整，一切以官方最新指引为准。
购房流程是怎样的？
- 看房并预订。选好单位后支付预订费（booking fee），把单位保留下来。
- 签署买卖合同（SPA）。由您的律师处理合同及后续文件。
- 申请州政府批准。由您的律师递交外国买家申请；如果是新盘，开发商会提供所需文件并协助办理。
- 等待批准。一般需要数周至数月，申请费用因州而异。
- 贷款与付款。外国买家一般最高可贷房价的80%，视银行及您的收入证明而定。新盘按工程进度分期付款。
- 过户与交房。外国买家的产权转让书（MOT）印花税一律为房价的8%，不论房价高低。新盘要到交房时才需缴纳，而交房可能是签约几年后的事。
想了解全部费用，请看外国人在马来西亚买房需要准备多少现金。如果您在海外购买，这篇指南介绍了哪些步骤可以远程完成。我们的印花税指南也对比了马来西亚公民的税率（累进制，最高4%）。
卖房后可以把钱汇回国吗？
可以。缴税后，售房所得可以通过持牌银行汇回本国；马来西亚国家银行（即马来西亚央行）对此基本没有限制。以下是每个阶段资金进出的方式。
买房时：请通过正规银行渠道汇入购房款，并保留每一笔转账记录。同时请遵守汇出国的外汇规定；部分国家和地区（包括中国内地）对每年可汇出的金额有限制。
卖房时：如果卖方不是马来西亚公民或永久居民，买方一般会从卖方的房款中预扣7%，缴纳给马来西亚内陆税收局（LHDN，即当地税务局）。如果您实际应缴的产业盈利税（RPGT，即卖房时对增值部分征收的税）更低，可以申请退还差额。对于非马来西亚永久居民的外国业主，五年内出售须缴纳增值部分的30%，第六年起为10%。
卖房后：缴税后的售房所得可以通过持牌银行汇回本国。马来西亚国家银行对非居民汇出资金基本没有限制。
三个常见误区
“买了房就能获得居留权。”不能。想在马来西亚长期居住，需要另外申请MM2H等长期准证。
“要先有MM2H才能买房。”不需要。MM2H是签证，不是购房条件。
“用公司名义买就不用审批。”由外国人控股的公司，即使在马来西亚注册，也会被视为外国买家，同样需要审批。
常见问题
不需要。MM2H是长期居留签证，不是购房条件。只要房产符合所在州的规定并获得州政府批准，外国人持普通护照即可购买。
RM100万，公寓和有地住宅相同，而且每次购买都需要州政府批准。其他州有各自的门槛，例如雪兰莪主要地区为RM200万。
一般最高可贷房价的80%，视银行及您的收入证明而定。银行经常调整针对外国买家的政策，建议在确定购买前先申请贷款预批。
根据2026年财政预算，产权转让书（MOT）印花税一律为房价的8%，不论房价高低。新盘要到交房过户时才需缴纳。马来西亚公民则按累进税率缴纳，最高4%。
不可以。由外国人控股的公司，即使在马来西亚注册，也会被视为外国买家，同样需要审批并达到最低价门槛。
不能。拥有房产不代表可以在马来西亚居住。如需长期居住，请另外申请MM2H等长期准证。
可以。缴税后，售房所得可以通过持牌银行汇往海外；马来西亚国家银行对非居民汇出资金基本没有限制。买方一般会从卖方的房款中预扣7%交给税务局，超过您实际应缴税款的部分可以申请退还。
官方资料来源
本文涉及的规定和税费，可在以下官方网站查询最新版本：
- 马来西亚财政部：财政预算案：2026年财政预算案中外国买家8%印花税的规定
- 马来西亚内陆税收局（LHDN）：印花税、产业盈利税（RPGT）及卖房时7%预扣的规定
- 马来西亚国家银行：外汇管理政策：资金汇入和汇出马来西亚的规定
- 马来西亚第二家园计划官方网站：第二家园计划（长期居留）的申请条件
资料整理于2026年9月。规则、银行政策和费用经常调整，每笔交易的情况也不同。本文仅供一般参考，不构成法律或税务建议，签约前请向您的律师和银行确认细节。本文另有繁體中文版。
